华社上海8月1日电 题：培育住房租赁市场开了好头但仍需加把劲——当前房地产市场发展述评之五
新华社记者郑钧天、李倩薇
今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，市场发展取得重大突破。但也要看到，我国住房租赁市场还不够成熟，很多变革都还只是刚刚起步。加快培育住房租赁市场，是实现“住有所居”，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要内容之一。政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板，实现租售“两条腿”走路。
自去年上海首推纯租赁用地开始，今年上半年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块；北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套……
住房租赁市场的参与主体更加多元，开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。
多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有包括12个试点城市在内的10余个一二线城市搭建了官方租赁平台。
今年以来，住房租赁金融的政策支持力度明显加大。在证监会、银保监会等部门政策鼓励下，以租金收入或物业所有权为底层资产的证券化产品已发行数十单。
多地试水“租售同权”。2月，济南市高新区首次出让“租售同权”地块，明确租房者子女将享受跟买房者同样的教育权利；5月，郑州市发文保障租赁住户享受卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务……
在政策大力推动下，我国住房租赁市场规模已超万亿元，租购并举格局加快建立。但同时也要看到，我国住房租赁市场仍然不够成熟，一是租赁关系不够稳定，影响了人们的租房意愿。二是一些中介服务不规范，导致交易成本高、风险大。三是市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段。四是政府支持和服务以及监督管理还有待加强。
记者近日调研发现，当前，机构“跑马圈地”扩张的长租公寓项目，面临盈利难且回报周期长的困境。“涨房租”提高利润率已成为不少运营商的选择，长租公寓高端化趋势明显；为获取高额利润，一些开发商钻政策空子，通过打“擦边球”的方式，变相“以租代售”。
在个人租房市场上，也有不少乱象：房东合同不报备，涨租、租期调整随意性大，发生纠纷租客维权难；“二房东”“群租”乱象频发，中介抬高租金吃差价、虚假房源信息等顽疾仍未破解。目前来看，各地搭建的官方租赁平台虽在一定程度上增加了租赁房源的供给，有利于规范市场秩序，但由于房源数量偏少，效果有限。
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是明确的政策目标，各地应从保障“住有所居”的高度看待住房租赁市场建设，建立发展住房租赁市场的刚性约束机制。坚持市场的归市场，保障的归保障总体原则，建立多层次的租赁住房供应体系。应结合城市规划，在大型工业园区、商务集中区周边建设经济型公寓。同时，保证公租房和廉租房的供应。此外，充分利用资本市场，支持符合条件的住房租赁企业发行债券等产品。给予长租公寓开发和运营企业一定政策扶持。
解决当前租赁市场的问题，要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。从发达国家和地区的经验来看，居民住房直接或通过房地产经纪出租仍然占主体，所以传统租赁方式不能忽视，仍需要规范发展。同时，既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿。
政府应加快完善各项服务体系建设，通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。防止出现“以租代售”等行为。同时，还要落实好承租人享受均等化公共服务的权益。
